Работаем с покупкой и продажей премиум недвижимости

1. Подбор недвижимости:
В зависимости от целей клиента брокер агентства предлагает не менее трех вариантов, учитывая заявленные критерии. Клиент получает полную информацию о застройщике, районе и характеристиках объектов.

2. Дистанционная работа:
Если клиент находится за пределами Москвы, проводятся онлайн-презентации совместно с застройщиком. Также по запросу организуются выезды на объект строительства для съемки видео с обзором района и месторасположения.

3. Бронирование:
После выбора объекта и лота подписывается договор бронирования и вносится депозит. С этого момента квартира снимается с продажи.

4. Оформление ипотеки:
При необходимости привлечения кредита осуществляется подбор банка, подача заявки и заключение кредитного договора.

5. Первоначальный взнос:
Клиент вносит первоначальный платеж на эскроу-счет.

6. Заключение договора:
В зависимости от стадии строительства подписывается либо договор долевого участия (ДДУ), если дом еще строится или идет внутренняя отделка, либо договор купли-продажи (ДКП), если объект уже полностью готов.

7. Регистрация сделки:
Документы передаются в Росреестр для регистрации. После этого выдается выписка из ЕГРН.

8. Приемка квартиры:
Завершающий этап — приемка объекта и получение ключей.

Чтобы сделка прошла быстро и без задержек, после выбора квартиры и способа оплаты нужно собрать необходимые документы.

Основные документы

Процесс покупки жилья в новостройке проще, чем при покупке вторичного жилья. Квартира не имеет предыдущих владельцев и истории собственности, а застройщик — юридическое лицо. Проверка объекта для банка при ипотеке также упрощена, так как сделки заключаются с аккредитованными застройщиками.

Вот минимальный список документов, которые понадобятся покупателю:
• паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку (если покупатель состоит в браке).

Этот перечень актуален для тех, кто оплачивает покупку полностью и готовится к регистрации ДДУ (договора долевого участия).

Документы для ипотеки

Если вся сумма для покупки отсутствует, оформление ипотеки потребует расширенного списка документов:
• паспорт и копии;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке (если применимо);
• свидетельства о рождении детей;
• справка 2-НДФЛ с работы;
• документ, подтверждающий дополнительные доходы (при наличии);
• квитанция об уплате госпошлины.

Можно самостоятельно подобрать банк или воспользоваться предложениями застройщика, который часто сотрудничает с несколькими банками, предлагая клиенту удобные условия.

Супружеское согласие

Если покупатель состоит в официальном браке, нотариально заверенное согласие супруга или супруги необходимо. Оно важно для успешной регистрации прав на жилье, поскольку имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью.

Документы от застройщика

Даже при высокой репутации застройщика покупателю важно убедиться, что строительство ведется по закону и объект будет завершен в срок. Для этого застройщик обязан предоставить:
• разрешение на строительство;
• документ о праве на землю (аренда или собственность);
• проектную документацию с экспертизой;
• проектную декларацию.

Все эти документы, а также информация о подключении инженерных сетей и регулярные фотоотчеты строительства, должны быть в открытом доступе на сайте застройщика, как того требует закон.

Апартаменты и квартиры: основные отличия

Разберем ключевые различия между апартаментами и квартирами с точки зрения законодательства и экономических аспектов.

Статус недвижимости

Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Даже если там постоянно живет семья, зарегистрирована временная прописка и это их единственное жилье, апартаменты все равно остаются нежилыми помещениями.

Назначение помещений

В законодательстве четко прописано, какие объекты можно считать жилыми, и апартаменты туда не входят. Даже если здание внешне напоминает жилой дом, это не делает его жильем.

Владельцы апартаментов фактически приобретают коммерческую недвижимость, поэтому на них не распространяются законы, касающиеся жилья, включая меры господдержки и льготы. Также они не подпадают под требования безопасности жилых домов — по высоте потолков, звукоизоляции, освещению и другим параметрам.

Общее имущество

• Квартира: Покупая квартиру, вы автоматически становитесь совладельцем общей собственности — крыши, фасада, лифтов, двора и других элементов дома. Никто не может использовать это имущество без вашего согласия.
• Апартаменты: Закон прямо не регулирует вопрос собственности на общее имущество в нежилых зданиях. Однако владельцы апартаментов обязаны участвовать в его содержании. По решению суда они имеют права, аналогичные собственникам квартир.

Управление домом

• Квартира: Управляющая компания или ТСЖ выбирается общим собранием собственников, где каждый голосует в соответствии с площадью своей квартиры.
• Апартаменты: Часто право управления остается у застройщика или компании, которая владеет большинством площадей. Такой «мажоритарный» собственник может принимать решения единолично, включая повышение тарифов или выбор управляющей компании.

Использование и отношения с соседями

• Квартира: Жилые помещения нельзя использовать под бизнес. В них запрещено открывать офисы, гостиницы или кафе. Также действуют правила о «режиме тишины».
• Апартаменты: Возможны различные виды использования, включая размещение баров и офисов. Сосед может снести стену для расширения бизнеса, не спрашивая вашего разрешения.

Изъятие за долги

• Квартира: Единственное жилье нельзя забрать за долги (за исключением ипотеки).
• Апартаменты: Рассматриваются как коммерческий актив и могут быть изъяты за долги.

Налоги и льготы
• Квартира: Владельцы имеют право на налоговый вычет до 520 тысяч рублей и возврат 13% от уплаченных процентов по ипотеке. Также доступна льготная ипотека и возможность использования маткапитала.
• Апартаменты: Налоговый вычет и маткапитал не предоставляются. Процентные ставки по ипотеке часто выше. Налог на имущество составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а для административных комплексов — 2%.

Регистрация

• Квартира: Доступна постоянная прописка.
• Апартаменты: Возможно только временное оформление регистрации на срок до пяти лет, а в деловых центрах регистрация вовсе невозможна.

Коммунальные платежи

• Квартира: Государство контролирует тарифы и нормативы.
• Апартаменты: Платежи рассчитываются по коммерческим тарифам, которые обычно выше.
Социальная инфраструктура
• Квартира: Закон обязывает застройщиков предусматривать школы, поликлиники и дороги.
• Апартаменты: Таких обязательств нет. В районе может отсутствовать необходимая инфраструктура.

Перевод в жилое помещение

Признание апартамента жилым невозможно, если весь комплекс официально не станет многоквартирным домом. Для отдельного апартамента такой вариант не предусмотрен.

В чём же преимущества покупки апартаментов?

У апартаментов свои плюсы:

• Расположение: Апартаменты часто строят в местах, где жилые дома возвести нельзя — рядом с деловыми центрами, офисами или вблизи работы.
• Цена: Стоимость апартаментов может быть ниже за счет более дешевой земли и упрощенных требований к проектированию.
• Инвестиции: Апартаменты удобно сдавать в аренду и получать доход, который можно использовать для оплаты ипотеки за квартиру.

Выбор между квартирой и апартаментами зависит от ваших целей и предпочтений.

На российском рынке недвижимости принято выделять пять основных классов жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум и делюкс/элит. По каким признакам определяется принадлежность жилого комплекса к тому или иному классу? В чем различия между комфортом и экономом или бизнес-классом и премиум-жильем? Разберем это подробнее.

Эконом-класс

Эконом-жилье занимает от двух до трех четвертей первичного рынка недвижимости. Основной тип строительства – панельные дома, хотя встречаются и кирпично-монолитные варианты.

Характерные черты:
• Архитектура и благоустройство: стандартные многоэтажки с минимальным акцентом на дизайн. Иногда применяются цветовые решения для выделения объектов. Дворы оформляются скромно: газоны, клумбы и небольшие детские зоны.
• Парковки: преимущественно гостевые, машины часто занимают дворы.
• Квартиры: компактные — от 19 кв.м для студий и от 29 кв.м для однокомнатных. Максимальная доля студий и «однушек» может достигать 95%. Высота потолков – 2,5–2,6 м.
• Отделка: в 90% случаев квартиры сдаются под чистовую отделку, иногда – с черновой, требующей дополнительной подготовки. Полная отделка встречается редко и отличается бюджетными материалами.

Комфорт-класс

Квартиры комфорт-класса стоят примерно на 30% дороже, чем жилье эконом-категории.

Особенности:
• Строительство: встречаются панельные, кирпично-монолитные и даже полностью кирпичные дома. Иногда добавляются декоративные элементы – стеклянные фасады, башенки или часы.
• Благоустройство: более продуманное, чем в эконом-классе — полноценные детские и спортивные площадки, закрытые от машин дворы.
• Парковки: часто отсутствуют подземные стоянки, а наземные рассчитаны на одну машину на две квартиры.
• Квартиры: студии от 25 кв.м, однокомнатные – от 33 кв.м. Доля студий и «однушек» обычно не превышает 60%. Потолки – от 2,6 м.
• Отделка: треть квартир сдается с чистовой отделкой (ламинат, керамическая плитка), остальные — под чистовую отделку.

Бизнес-класс

Новостройки бизнес-класса находятся преимущественно рядом с метро и предусматривают удобства для автомобилистов.

Характерные черты:
• Архитектура: проекты разрабатываются известными архитектурными бюро. Входные группы и лифтовые холлы просторные и имеют дизайнерское оформление.
• Безопасность: закрытые дворы с ландшафтным дизайном, видеонаблюдение, консьержи.
• Инфраструктура: на первых этажах — спортзалы, магазины, рестораны и детские учреждения.
• Квартиры: площадь студий — от 35 кв.м, а их доля не превышает 20%. Потолки – от 2,8 м. Популярны свободные планировки.
• Отделка: около половины квартир сдается с использованием дорогих материалов.

Премиум-класс

Премиум-жилье создается по индивидуальным проектам и имеет статусный характер.

Особенности:
• Локация: центральные и престижные районы города, в Москве – минимум в пределах Садового кольца.
• Строительство: применяются материалы высшего качества.
• Дизайн: уникальные фасады, тщательно проработанные общие зоны, высококачественная отделка лобби и лифтов.
• Квартиры: площади – от 80 кв.м, потолки – от 3 метров.
• Благоустройство: дизайнерские дворы с фонтанами и парками, собственная служба уборки и обслуживания.
• Парковка: подземная, с местами для каждого жильца.

Делюкс и элит-класс

Эти сегменты составляют не более 10–15% новостроек Москвы.

Характерные черты:
• Расположение: «золотой треугольник» столицы или виды на исторические памятники и воду за пределами центра.
• Архитектура: монолитные и кирпично-монолитные дома с изысканными дизайнерскими решениями и дорогими фасадными материалами.
• Инфраструктура: террасы на крышах, благоустроенные дворы, видеонаблюдение и охрана.
• Квартиры: минимальное количество с разнообразными планировками, часто — свободными. Сдаются без отделки, чтобы владельцы могли реализовать индивидуальный дизайн.
• Инженерные системы: исключительно импортные решения для обогрева и кондиционирования.

Каждый из этих классов жилья формирует свое пространство и стиль жизни, позволяя выбрать подходящий вариант в зависимости от предпочтений.